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  虹口区北外滩+北外滩王炸来了！验资1500W看房！「越秀·外滩樾」将推出约235-338㎡海派院墅！样板间预约参观！

  户型：地上3层，地下2层 短进深大面宽，全落地窗设计、使用400-800平，高品质高颜值

  2023年10月26日，上海市虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目实施主体遴选结果公示，最终由上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司(临港集团)及杭州燚乐实业投资有限公司(越秀)联合开发。

  项目总用地面积约10790平方米，为一类住宅组团用地，容积率1.3，建筑面积14027平方米，地块内需要保留的历史建筑规模约4400平方米，均为里弄建筑。

  地块四至范围， 东至梧州路，隔壁是中皇广场； 西至hk270B-02，隔壁就是1933老场坊； 南至周家嘴路；北至柘皋路。

  日前，上海市规划和自然资源局对上海漕越经济发展有限公司虹口区嘉兴街道hk270b-04地块历史风貌保护项目进行了设计的具体方案公示，项目未来将呈现48套低密风貌里弄住宅，面积约238-338㎡。

  项目规划层高，1楼为3.6米，2、3楼均为3.2米。小区整体容积率为1.3。

  程绍正韬，建筑室内设计之东方主义集大成者，致力于东方文化的坚守与创新。他打破惯常的职业思维，将生活方式化作一种哲学态度，融入空间设计，让设计不止于作品。

  李玮珉，撑起中国豪宅设计半壁江山，擅长为城市塑造文化符号建筑作品。他的作品更多用极简的方式来表明态度，崇尚简而高效的现代生活方式。庄重的建筑语汇，适时注入艺术、自然与美学，让空间充满想象力。

  复刻百年前的高端工艺元素，让海派造诣世纪传承。清砖立柱、古典门头、封闭门窗、岩石山墙等经典海派建筑风貌转译，于历史和未来之间收藏百年上海。

  项目所在地北外滩，是百年前上海的“下海”地。作为上海开埠后第一座码头的诞生地，北外滩率先“开眼看世界”，海纳万国文化风潮，众多此后影响中国的创举在此诞生，是上海最早的“十里洋场”

  傲立“一江一河”交汇处（直线KM），未来将打造成为彰显上海城市核心竞争力的黄金水岸和具有国际影响力的世界级城市会客厅，出入之间，相逢城市高阶未来

  北外滩，与外滩、陆家嘴并称为上海的“黄金三角”。将以2座陆家嘴的商务体量规划，新天地2.0生活圈打造，成为上海跃升世界舞台的“中心发力”新引擎

  金融产业：2100+家金融企业赋能，资产管理规模超8万亿元，位居全市第一

  航运格局：4500+家航运企业集聚（上港集团、中远海运等），打造国际航运中心

  新兴产业：129家新增高新技术企业，113家市区科技小巨人企业（数据来源：上海市规划局《北外滩地区控制性详细规划》）

  自驾上，约360米新建路隧道（直线距离），快速直达陆家嘴CBD；约670米外滩隧道（直线距离），直达外滩金融商业街以及老码头；约150米北横通道（直线距离）贯通全城，快速通达虹桥机场/虹桥火车站；约2.4公里大连路隧道（直线距离），直达浦东东方路、世纪大道、八百伴商业圈。

  商业方面：项目约2公里内多元繁华构筑封面商业圈，北外滩商圈直线米；外滩商圈直线米；陆家嘴商圈直线米；瑞虹商圈直线米。

  医疗方面：三公里内四所三甲医院，全生命周期护航，新华医院（儿科专长）；复旦大学附属妇产医院；上海市第一人民医院；上海东方医院（血管外科专长）。

  教育方面：幼儿园：约1公里内6所幼儿园（直线距离），涵盖东余杭路幼儿园等3所示范级学校；

  中学：约1.6公里内6所中学（直线所区重点。一路之隔上海虹口二中心小学（在建中），约2.3公里市重点上海外国语大学附属外国语学校（直线距离）＊施教区及就学政策以教育部门规划为准

  生态休闲：2.5公里北外滩滨江绿地（约800m直达），四川北路公园、和平公园、鲁迅公园3大公园环伺，于滨江和城市低密绿芯之间，肇启当代诗意生活传序。

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  确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程项目施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

  产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

  要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

  按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定多退少补等霸王条款。

  要求查看周边规划文件，确认是不是真的存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

  优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并当地考验查证同开发商其他项目物业水平。

  建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

  高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

  合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

  确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺贷款失败可无责退定金。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

  价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用XX楼盘同户型优惠5%等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

  信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

  开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

  合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。

 

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